Investissement

Pourquoi acheter une maison neuve ?

Selon une étude CSA/empruntée en janvier 2018, 40% des Français prévoient de réaliser leur projet immobilier cette année. Achat d’une maison ou d’un appartement, comme résidence principale ouinvestissement locatif , dans le cadre d’un premier achat ou changement de résidence… Les motivations des futurs acheteurs sont diverses, mais l’immobilier reste au cœur des entreprises françaises.

Il reste à savoir quel type d’hébergement orienter : une préférence pour le charme de l’ancien ou pour un appartement ultra-moderne ? Certains auront une bonne idée de leurs désirs, d’autres sont plus susceptibles d’hésiter…

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Dans cet article, nous allons vous dire les avantages, mais aussi les inconvénients de l’ achat de biens immobiliers dans le nouveau , afin d’avoir les clés pour commencer !

Les différents types d’acquisitions dans l’immobilier

Tout d’abord, ce estune nouvelle propriéténeuf (appartement ou maison) ? définition minute !

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Selon le Code des impôts, un appartement est considéré comme neuf s’il a été achevé il y a moins de 5 ans et n’a jamais été habité ou utilisé pendant cette période (par le propriétaire ou par un locataire potentiel) .

Il existe deux types d’achat immobilier dans le nouveau ; les étapes de la procédure d’achat diffèrent selon que l’appartement est terminé (ou « clé en main ») ou en vente dans le futur état de finition (VEFA) , mais les avantages et les inconvénients restent essentiellement les mêmes . Focus !

Acheter un nouveau cas « clé en main »

Si nous parlons d’acheter une nouvelle maison, cela ne signifie pas nécessairement que ce dernier n’est pas encore construit ou est en cours de construction. En fait, vous avez la possibilité de créer un pour acquérir un nouvel appartement terminé . Sa qualification en tant que nouvel appartement est dû au fait qu’il n’a jamais été occupé auparavant et sa construction a été achevée il y a moins de 5 ans.

Par conséquent, pour ce type d’achat dans le nouveau, vous pouvez inspecter la propriété nouvellement construite, vérifier l’absence d’erreurs de construction ou de défauts de conformité, et donc vous projeter spécifiquement dedans. Dans ce cas, et en général, le courtier immobilier est une agence immobilière ou un promoteur immobilier.

S’ il y a un favori, alors ce processus d’achat est effectué d’une manière très simple et similaire à l’achat d’un vieux logement. Premièrement, une promesse de vente doit être signée, y compris les clauses suspensives nécessaires. Le paiement d’un acompte d’environ 10% doit également être effectué. Le futur acheteur dispose alors d’un délai de révocation de 7 jours. Si ce dernier ne manifeste, il est obligé de terminer la vente finale, ce qui est attesté par la signature de l’acte d’achat final devant le notaire. La livraison de l’hébergement ainsi que sa prise de possession seront alors faites !

Acheter un nouveau logement à VEFA

Nous parlons d’acheter dans VEFA quand il est prévu de construire des appartements. Le futur acheteur achète la propriété selon le plan et devient propriétaire lorsqu’il est construit. Le paiement est donc effectué en fonction de l’état d’avancement des travaux, d’où le nom Sale in the Future State of Achèvement.

Ce type d’achat dans le nouveau est réglementé par le Code Civil ; certains abus ont été précédemment notés, la législation sur la VEPA a été renforcée par l’acheteur, qui est très protégé grâce aux garanties fournies (voir ci-dessous).

Les étapes d’achat chez VEFA sont un peu plus nombreuses qu’un achat « clé en main », l’obligation d’achat concerne un bien qui n’existe pas encore. Imaginons : vous avez craqué un nouveau programme immobilier , et en particulier l’un des appartements proposés par le promoteur.

Vous avez alors le droit de demander la signature d’un contrat de réservation avec ce dernier. Plan, zone, emplacement du bâtiment, prix, dates d’exécution des travaux et livraison… Toutes les mentions obligatoires de ce contrat peuvent être trouvées ici. Des clauses suspensives peuvent être ajoutées.

Un acompte sera alors exigé et le montant de l’acompte dépendra de la période comprise entre la date de l’accord de réservation et la signature de l’acte final d’achat. Le montant ne doit pas dépasser 5% du prix. Veuillez noter qu’aucun autre paiement ne peut être demandé avant de signer le contrat d’achat !

Vous avez alors un Déli de retrait de 10 jours. Après cette période, la signature de l’acte authentique devant le notaire a confirmé votre engagement à acheter cette propriété.

Lepaiement de la propriété est alors effectué en fonction del’avancement des travaux de construction (5% ont déjà été payés pour le dépôt) : 30% du montant total à l’achèvement des fondations, 35% pour la pose du toit, 25% sur la pose du toit, 25% sur la pose du toit, 25% à la achèvement des travaux et 5% si le logement est utilisé pour la construction du travail. est fourni. Vous pouvez ensuite visiter la propriété, vous assurer qu’il n’y a pas de défauts ou défauts cachés, et pouvez convenir avec l’organisateur sur les surfaces qui doivent être complétées avant d’emménager.

Acheter une nouvelle maison pour une résidence principale

Pas d’avantages insignifiants…

Un environnement de vie agréable et économique

Fonctionnel et confortable, un nouveau logement offre des chambres pour la plupart optimisées adaptées aux souhaits et aux besoins de l’acheteur. Nombreuses salles de stockage, cuisine équipée, salles de bains ultra-modernes, isolation thermique, espaces extérieurs et espaces communs de haute qualité… Les avantages en termes de confort de vie ne doivent pas être négligés ! Lors de l’achat selon le plan, le client a également la possibilité de choisir le revêtement de sol, la couleur des murs, la direction d’ouverture des portes, etc. Rien n’est laissé au hasard, tout est fait pour s’assurer que le futur propriétaire a la propriété qui répond à ses attentes !

N’ oublions pas qu’une nouvelle maison est certainement conçue pour répondre aux besoins du futur acheteur, mais aussi pour se conformer aux dernières normes en vigueur. Sécurité incendie, respect des normes sismiques, Accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, dispositifs de contrôle d’accès : en matière de sécurité , rien n’est oublié !

Les nouveaux appartements doivent être conformes à la réglementation thermique, RT 2012. Afin d’éviter le gaspillage d’énergie et deprotéger l’environnement , ce règlement exige que chaque nouveau bâtiment réponde à certaines normes, y compris l’optimisation de l’isolation, une excellente étanchéité à l’air (via fenêtres, portes…) ou une orientation favorisant la lumière et le soleil. RT2012 a donc un impact direct sur la facture énergétique d’une nouvelle maison, qui sera gourmande et donc meilleure pour l’environnement.

Autre bonne nouvelle : les coûts de copropriété , qui peuvent généralement avoir un effet préjudiciable sur le budget, sont beaucoup plus faibles que les appartements plus anciens. En fait, tout est nouveau, tout est nouveau ! Entretien et travaux possibles sont donc rares ; pas de surprise désagréable à la fin du mois !

Fiscalité avantageuse

Encore de bons points pour acheter dans le nouveau !

Avec l’achat d’une nouvelle maison, vous avez la possibilité d’être exonéré de l’ impôt foncier pendant 2 ans après l’achèvement de l’appartement. Cela élimine un élément de dépense important si vous le possédez, et c’est d’autant mieux ! Bien sûr, cette exception dépend de la municipalité ou de l’autorité locale, mais il est important d’être informé.

Autre avantage fiscal : Si votre propriété est située dans une zone de l’AGENCE Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), vous avez droit à une TVA réduite à 5,5 ou 7% du prix de l’appartement, au lieu des 20% habituels.

Modalités préférentielles du prêt immobilier

Nous avons parlé de PTZ il y a quelque temps ! Ce prêt soutenu sera utilisé précisément dans le Dans le cadre d’un achat immobilier dans le nouveau.

Vous n’êtes pas propriétaire pour la première fois ou pendant au moins 2 ans ? Le nouvel hébergement que vous recherchez est situé dans les zones A ou B1 (Paris, Agglomération Paris, Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise…) ? Vos ressources ne vont pas au-delà des limites actuelles ? Bonne nouvelle ! Vous pourriez être admissible à PTZ et bénéficiez donc d’un prêt à intérêt nul pendant la durée du prêt, sans frais de demande.

Exécutez une simulation PTZ sur le site de l’ANIL pour votre achat dans le nouveau !

Frais de notaire réduits

Mise à niveau de 7 -8% du prix total pour un achat dans l’ancien, les honoraires de notaire pour un achat dans le nouveau seront réduits à seulement 2 -3% du prix de vente  ! Mais pourquoi sont-ils plus faibles ?

Le vendeur d’un nouvel appartement est est en fait un contribuable pour la TVA, de sorte que le prix de vente est affiché TTC , « Toutes taxes incluses ». Les honoraires de notaire sont donc moins élevés pour l’acheteur, puisqu’ils ne comprennent que la taxe de publicité de base et la rémunération du notaire.

Protection juridique forte

Lors d’un achat sur le plan, une personne peut bénéficier d’un certain nombre de garanties du fabricant afin qu’elles puissent être protégées en cas de problème. Ces garanties sont toutes des obligations légales supportées par le promoteur :

  • La garantie d’achèvement parfait : il aune période d’un an à compter de la réception des travaux de logement . Il couvre tous les dysfonctionnements évidents, les dysfonctionnements et les erreurs de conformité (par exemple isolation acoustique). Cette garantie est une garantie de réparation  ; le promoteur/fabricant s’engage à réparer et à ne pas fournir une compensation financière à l’acheteur à accorder.
  • La garantie de 10 ans : elledure 10 ans à compter de la réception des travaux . Construite dans le Code civil, elle couvre tous les dommages et défauts qui affectent négativement la solidité de la structure, ainsi que les éléments inséparables de la construction (escaliers, toiture, murs…).
  • La garantie biennale : elle a unedurée de 2 ans à compter de la réception des travaux . Il doit être pris en même temps que la garantie de 10 ans et couvre tous les équipements détachables et amovibles de l’appartement qui ne fonctionne pas (fenêtres, volets, portes, garnitures intérieures des planchers ou balcons, radiateurs, éléments de cuisine…). Attention  : Cette garantie s’applique si la réparation ou le remplacement d’équipements défectueux peut être effectué sans endommager le boîtier. Si nécessaire, les 10 ans et fournir des garanties finales parfaites.

… mais quelques inconvénients

Prix plus élevé par m²

C’ est un peu du point noir qu’il fait pour acheter le nouveau : le prix élevé. Selon le baromètre LPI-Seloger, le prix moyen par m² d’un nouveau logement en 2017 était de 4 009€ , contre 3 429€ par m² pour les bâtiments anciens. Il est important de noter que le prix d’une nouvelle propriété comprend un certain nombre de choses que le prix d’une ancienne propriété ne comprend pas :

  • TVA : L’acheteur doit payer la TVA au moment du paiement, qui sera perçue par le promoteur, puis entièrement retournée à l’État. En cas d’achat dans l’ancien, la TVA n’est pas payable.
  • Une place de parking possible : Dans la plupart des cas, le prix d’une nouvelle propriété comprend une (ou plusieurs) places de parking. Dans l’ancien est un parking en général pas systématique et n’affecte donc pas le prix final.
  • Modernisation des normes de construction : nous en avons parlé ci-dessus. Les promoteurs sont imposés aux normes de construction lors du lancement de nouveaux programmes. La mise en œuvre est coûteuse et affecte généralement le prix de la propriété. Le résultat : un logement à faible consommation d’énergie pour l’acheteur, mais cela affecte le prix par m².

Difficultés dans la planification des projets

Qui dit « acheter dans VEFA » dit « Acheter à l’horaire »… Pour commencer, il est préférable de projeter une bonne compétence ! La luminosité de l’appartement ? Le canapé à gauche ou à droite ? Ambiance chaleureuse ou baroque ? La chambre droite ou la chambre gauche ? Grâce aux plans et visites sur place, nous devons exprimer pleinement son imagination .

Délais de livraison importants et liaison

Lorsque vous achetez VEFA la patience est nécessaire ! Votre contrat de réservation est signé, le site sera alors lancé et la durée peut varier de 12 à 18 mois selon le contrat.

Le paiement avant l’occupation peut également sembler frustrant, même si les paiements expirent. En outre, cela peut entraîner des coûts supplémentaires si, par exemple, les versements mensuels de votre prêt au logement ont commencé et vous devez payer le loyer de votre maison actuelle en même temps…

De nouveaux programmes souvent loin des centres

Si vous appréciez particulièrement l’agitation des centres-villes, malheureusement, vous avez peu de chance de trouver de nouveaux appartements… Qui dit « logement » dit « terrain disponible » et ceux-ci sont très rares ou absents au cœur de la ville ! Afin d’acheter un nouvel appartement, il est nécessaire de faire des concessions par rapport à la zone autour de la propriété.

Magasins, écoles, transports… N’hésitez pas à visiter les lieux avant de vérifier si ce n’est pas trop problématique pour vous, ou rendez-vous sur CityScan encore plus facile pour un examen complet de votre future adresse  !

Pour résumer :

Avantages

Les inconvénients

— Hébergement modulaire, confortable

Conformité environnementale,économies d’énergie et à son goût

FRAIS DE COPROPRIÉTÉ INFÉRIEURS

— La possibilité d’exonération de l’impôt foncier pour 2 ans

TVA réduite à 5,5 ou 7% dans la zone ANRU

Autorisation PTZ

Réduction des honoraires de notaire

la protection juridique par des garanties

— Un prix par m² plus élevé que

— Le délai d’attente dans l’ancien entre la signature du contrat de réservation et la livraison effective de la propriété

Difficultés dans la planification des projets

— Payer au préalable

Concessions locales

Enfin, l’arbitrage entre les avantages et les inconvénients des nouveaux biens immobiliers relève de la responsabilité de chacun, en fonction du budget, des priorités et du calcul sur le terme. L’achat d’une résidence principale est souvent synonyme d’un projet de vie, il est donc préférable de peser les avantages et les inconvénients avant de commencer !

Et pour un Investissement locatif ?

Vous souhaitez investir dans la location pour construire une fortune avec des loyers ? Acheter une propriété dans la nouvelle peut aussi signifier des avantages !

Le grand plus : la réduction d’impôts grâce à la loi Pinel

Outre les avantages ci-dessus (frais de notaire réduits, exonération de l’impôt foncier, respect des normes, frais de copropriété bas…), l’investissement locatif dans le nouveau présente un énorme avantage : grâce à la loi Pinel, permet de bénéficier d’une réduction fiscale.

Cette loi, qui a été reportée pour 4 ans en septembre 2017 dans le cadre du projet gouvernemental « Logement, Mobilité, Logement », viseà encourager les contribuables à investir dans l’immobilier locatif, favorisant ainsi le secteur de la construction et l’offre de logements locatifs.

Jusqu’ à 21 % de réduction d’impôt

C’ est le grand avantage de la Investissement locatif via l’ appareil Pinel. L’acheteur a le choix de louer la nouvelle propriété pour 6 ou 9 ans, avec la possibilité de prolonger la location jusqu’à 12 ans .

Selon la période de location, l’investisseur bénéficiera d’un certain taux d’imposition , qui s’applique au prix de l’appartement acheté : 12% du montant pour le loyer de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

Par exemple  : Vous achetez un logement dans le VEFA d’une valeur de 100 000€ (frais de notaire compris). Vous louez cette propriété pour 9 ans, vous bénéficierez donc d’une taxe de 18% sur ces 9 ans, soit un montant de 18 000€ (18% de 100.000€). Ce montant est divisé par 9 (la période de location) : pendant cette période, vous bénéficierez d’une réduction annuelle de 2 000€ sur votre impôt sur le revenu. Avantageux, non ?

La possibilité de louer à votre famille

Avec cet appareil, vous, en tant qu’investisseur, avez la possibilité de louer l’hébergement à votre famille (parents ou enfants). Dans ce cas, deux conditions doivent être respectées :

  • Le locataire ne doit pas faire partie de votre timonerie
  • Il ne sera pas en mesure de bénéficier d’un soutien au logement

Déduction des frais sur le loyer reçu

En plus de la réduction d’impôt, la loi Pinel vous permet également de déduire certains frais de vos loyers tirés , ce qui réduira la dernière note :

  • Intérêt sur la fléchette
  • Frais de prêt
  • Impôt sur la
  • Frais d’entretien et de réparation
  • Dépenses liées à l’emploi d’un concierge ou d’un conciergerie

Configuration requise pour le périphérique Pinel

Comme pour PTZ, les biens immobiliers destinés à la location doivent être Participez à l’un des domaines suivants pour permettre au propriétaire de bénéficier des avantages de la loi Pinel :

  • Zones A à A : Paris, agglomération d’Ile-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, partie française de l’agglomération d’eGeneva
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Grande Couronne de Paris, La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, départements d’outre-mer, Corse…
  • Zones B2 et C : aucune dérogation préfectorale éligible au régime n’est requise

De plus, le logement locatif doit être dérivé d’une VEPA. Mais ce n’est pas tout ! Les ressources des futurs locataires de la propriété ne doivent pas dépasser une certaine limite, selon la zone :

Nombre de personnes occupant l’appartement Hébergement à Zone A-Bis Vivre dans la zone A Boîtier dans la zone B1
1 €36 993 €36 993 $30
Couple €55 287 €55 287 €40 265
Personne célibataire ou couple avec un enfant à charge 72 476€ 66.460€ 48 422€
Célibataire ou couple avec 2 enfants à charge 86 531€ €79 606 €58 456
Célibataire ou couple avec 3 enfants à charge $102.955 94/€240 68 766€
Célibataire ou couple avec 4 enfants à charge 115 851€ 106 049€ 77,499 €
Autres membres de la famille à 12 908€ le 11 816€ 7.780€

Selon l’emplacement, mais aussi la superficie de la propriété, un plafond de location maximum doit être respecté.

Et enfin, vous devez louer l’appartement pour une période de 6, 9 ou 12 ans .

Attractivité du nouveau pour les locataires

Enfin, avantage non négligeable de l’investissement locatif dans le nouveau : les nouveaux plaisent aux locataires  ! Les nouvelles propriétés sont une garantie de sécurité et de confort pour un locataire potentiel pour toutes les raisons ci-dessus.

Attention aux risques potentiels de l’investissement locatif

Oui, parce que tout n’est pas si facile ! Pour vous éloigner des retours sur votre Pour bénéficier de loyers, vous devez d’abord trouver un locataire ! Même si dans les villes appelées « zone tendue » (ou l’offre de biens immobiliers est inférieure à la demande), il peut être assez facile de trouver la perle rare, dans d’autres endroits, il peut être très compliqué. Le choix de l’emplacement de la propriété à louer est donc d’une importance primordiale !

Alors assurez-vous que vos calculs sont bons ! Si votre propriété est louée à un montant qui est finalement trop faible par rapport à l’investissement initial, vous pouvez perdre de l’argent.

Enfin l’investissement locatif : OK mais avec une préparation importante à venir  ! Optimisez bien votre projet, fixez des objectifs, acceptez vos capacités financières et choisissez le bon emplacement.

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