La TVA du marchand de biens concentre l’attention de l’administration fiscale avec une intensité qui ne faiblit pas. Les vérificateurs ciblent en priorité la cohérence entre le régime de TVA déclaré, la réalité économique des opérations et le respect des engagements de revente. Préparer sa défense suppose de comprendre précisément les points de friction exploités lors d’un contrôle fiscal.
Requalification en activité occulte de marchand de biens : le levier le plus lourd du vérificateur
Quand l’administration constate une absence d’immatriculation ou de déclaration alors que l’activité d’achat-revente est structurelle, elle peut qualifier l’activité d’occulte. Les conséquences changent radicalement la donne : pénalités aggravées pour activité occulte et prolongation du délai de reprise.
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Ce mécanisme frappe notamment les contribuables qui multiplient les cessions de résidence principale sans déclarer une activité commerciale. Le Comité de l’abus de droit fiscal (CADF) intègre désormais dans ses travaux 2024 les montages où des achats-reventes successifs sont réalisés sous couvert de résidence principale.
La stratégie de défense face à cette requalification repose sur trois axes :
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- Démontrer la bonne foi du contribuable par une documentation solide sur l’intention réelle au moment de l’acquisition (courriers, projets de vie, durée effective d’occupation)
- Prouver la réalité des conseils professionnels reçus avant chaque opération (attestations d’expert-comptable, échanges avec un avocat fiscaliste)
- Envisager la régularisation spontanée tant qu’elle reste possible, car elle réduit significativement le quantum des pénalités par rapport à un redressement subi
TVA sur marge ou TVA sur prix total : le point de contrôle systématique
Le régime de TVA sur la marge, spécifique aux marchands de biens, constitue le terrain de prédilection des vérificateurs. L’enjeu financier est direct : une erreur de régime transforme une taxation sur la marge en taxation sur le prix total, ce qui peut multiplier la TVA due par un facteur considérable.
L’administration vérifie que les conditions d’application de la TVA sur marge sont réunies pour chaque opération. Elle examine l’acte d’acquisition pour s’assurer que le bien a été acquis auprès d’un non-assujetti ou dans des conditions n’ayant pas ouvert droit à déduction de TVA. Un seul acte mal rédigé peut faire basculer le régime applicable.
Ce que le vérificateur cherche dans vos actes notariés
Nous observons que les contrôles portent systématiquement sur la mention du régime de TVA dans l’acte d’acquisition. Si l’acte est ambigu sur le statut TVA du vendeur, le vérificateur requalifie en TVA sur prix total. La charge de la preuve incombe alors au marchand de biens.
L’acte de revente est également scruté. La ventilation entre terrain et construction, la mention explicite du régime de marge, la cohérence avec les déclarations CA3 déposées : tout doit concorder. Chaque opération doit pouvoir être justifiée individuellement, pas globalement sur l’exercice.
Droits de mutation réduits et engagement de revente : délais et substance économique
L’accès aux droits de mutation réduits suppose un engagement de revendre dans un délai déterminé. L’administration ne se contente plus de vérifier le respect formel du délai. Elle applique une logique de substance économique : l’activité doit être réelle, habituelle, organisée professionnellement.
Cette approche « substance over form » signifie qu’un marchand de biens qui détient un stock sans activité commerciale visible (pas de mandat de vente, pas de travaux, pas de commercialisation) s’expose à la remise en cause du régime de faveur. L’administration exige la preuve d’une intention de revente dès l’acquisition et d’efforts concrets pour réaliser cette revente.
Constituer un dossier de preuve opérationnel
Nous recommandons de documenter chaque bien dès l’acquisition :
- Mandats de vente signés, devis de travaux datés, échanges avec des agents immobiliers ou acquéreurs potentiels
- Planning prévisionnel de revente intégré au business plan communiqué au financement bancaire
- Comptabilité analytique par opération avec suivi des charges affectées à chaque bien en stock
- Correspondances avec le notaire mentionnant explicitement l’engagement de revente et le régime fiscal applicable
Ce dossier doit exister avant le contrôle. Reconstituer des preuves a posteriori est non seulement risqué, mais le vérificateur identifie facilement les documents antidatés ou artificiels.
Procédure de contrôle fiscal du marchand de biens : les erreurs de défense à éviter
Face à un avis de vérification de comptabilité, la tentation de répondre rapidement et exhaustivement est fréquente. En matière de TVA immobilière, cette approche se retourne souvent contre le contribuable. Chaque document transmis au vérificateur doit être calibré par rapport à la question posée.
Transmettre spontanément l’intégralité de la comptabilité sans tri préalable revient à offrir au vérificateur des pistes qu’il n’aurait pas explorées. Le droit au silence n’existe pas en vérification de comptabilité, mais le droit de ne répondre qu’à ce qui est demandé, si.
Calendrier de la défense
La phase de vérification sur place dure en principe trois mois pour les entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas certains seuils. Pendant cette période, le marchand de biens doit identifier les opérations à risque, préparer les justificatifs par opération et, si nécessaire, consulter un avocat fiscaliste avant la réunion de synthèse.
La proposition de rectification ouvre un délai de trente jours (prorogeable à soixante sur demande) pour formuler des observations. C’est à ce stade que la qualité du dossier de preuve fait la différence. Un mémoire en réponse structuré, appuyé sur les textes et la doctrine administrative, pèse plus qu’une contestation générale.
La multiplication des contrôles sur les marchands de biens traduit une volonté durable de l’administration de vérifier la substance économique derrière chaque régime de faveur. Documenter chaque opération dès l’acquisition reste la meilleure protection contre un redressement de TVA ou une remise en cause des droits de mutation réduits. Un dossier bien tenu ne garantit pas l’absence de contrôle, mais il change le rapport de force avec le vérificateur.
