Vendre ou louer un bien immobilier sans diagnostics à jour, c’est s’exposer à des sanctions sévères, voire à la nullité pure et simple de la transaction. Le cadre légal s’est considérablement renforcé ces dernières années, et 2025-2026 marquent un tournant avec l’entrée en vigueur de nouvelles interdictions de location. Propriétaires vendeurs ou bailleurs, voici l’essentiel à connaître.
Le DDT, un dossier qui s’étoffe d’année en année
Le Dossier de Diagnostic Technique regroupe tous les documents obligatoires à remettre à l’acheteur ou au locataire lors d’une transaction. Il comptait 7 diagnostics en 2023 ; il en comprend désormais 9 en 2025. Parmi les incontournables pour une vente : le DPE (valable 10 ans), le diagnostic amiante pour les constructions antérieures à juillet 1997, le CREP (plomb) pour les bâtiments d’avant 1949, les diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans, et l’État des Risques et Pollutions, valable seulement 6 mois.
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Pour la location, la Loi Boutin vient s’y ajouter, tout comme le Dossier Amiante des Parties Privatives en immeuble collectif. Les spécificités locales peuvent aussi alourdir la liste : c’est notamment ce qu’explique ce guide du diagnostic immobilier à Marseille, où le parc ancien rend les diagnostics plomb et amiante particulièrement fréquents, et où le classement en zone termites par arrêté préfectoral des Bouches-du-Rhône impose ce diagnostic systématiquement pour toute vente. Un point utile à garder en tête si vous possédez un bien dans la région.
Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC peut produire ces documents. Un diagnostic établi par un professionnel non certifié est juridiquement invalide, quelle que soit sa qualité apparente.
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Le DPE au cœur d’un calendrier d’interdictions progressif
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an) ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement. Les G+ (au-delà de 450 kWh/m²/an) étaient déjà exclus du marché locatif depuis 2023. Le mouvement se poursuit : les logements classés F seront à leur tour interdits à la location à partir du 1er janvier 2028, puis les E en 2034.
À noter : un projet de loi « Relance logement » présenté en avril 2026 pourrait assouplir ce calendrier. Le texte était en cours d’examen parlementaire à l’été 2026, sans arbitrage définitif rendu à ce stade. Par ailleurs, une réforme du DPE prévue pour 2026 devrait modifier le coefficient de conversion de l’électricité, ce qui entraînerait un reclassement de nombreux logements chauffés à l’électricité, certains biens classés F ou G pouvant remonter en D ou E sans travaux.
Pour les ventes, les maisons individuelles et immeubles en mono-propriété classés F ou G doivent obligatoirement être accompagnés d’un audit énergétique depuis avril 2023, en plus du DPE. Cet audit détaille les travaux à envisager et leur coût estimé.
Sanctions : jusqu’à 37 500 € et la nullité de la vente
L’absence de DPE peut bloquer légalement la transaction et exposer le vendeur à une amende allant jusqu’à 37 500 €. Plus largement, un DDT incomplet ou erroné ouvre la voie à plusieurs recours pour l’acheteur ou le locataire : réduction du prix, nullité de l’acte, voire deux ans d’emprisonnement dans les cas pénalement les plus graves. Les acheteurs disposent de plusieurs mois après la signature pour contester.
Côté mesurage, une erreur supérieure à 5 % sur la surface Loi Carrez donne droit à une réduction de prix proportionnelle, assortie de dommages et intérêts. Enfin, sans DDT complet, le vendeur perd tout bénéfice de la clause d’exonération de garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil. Si un défaut non signalé (amiante, plomb, termites) est découvert après la vente, il reste entièrement responsable.
Anticiper ces obligations reste la meilleure façon de sécuriser une transaction, d’autant que le cadre réglementaire continue d’évoluer.
