La SCPI Comète, lancée fin 2023 par la société de gestion Alderan, s’est imposée en deux ans comme l’une des valeurs les plus suivies du marché de la pierre-papier. Dans un contexte où le rendement moyen des SCPI françaises atteignait 4,92 % en 2025 (selon l’ASPIM et l’IEIF), Comète a servi 9 % à ses associés, contre 11,18 % l’année précédente. Un profil atypique qui mérite d’être décrypté avant d’investir.
Un marché SCPI qui reprend des couleurs, porté par le segment diversifié
Après deux années difficiles pour les SCPI à prépondérance bureaux ou résidentielles, le marché dans son ensemble montre des signes concrets de reprise. La collecte nette 2025 a atteint 4,6 milliards d’euros, en hausse de 29 % par rapport à 2024, et le premier trimestre 2026 confirme cette dynamique avec 1,15 milliard collecté supplémentaire. Mais cette reprise n’est pas uniforme : les SCPI diversifiées affichent la meilleure performance globale annuelle 2025, à +6,3 %, tandis que les SCPI bureaux restent dans le rouge (-0,2 %).
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C’est précisément dans cette catégorie diversifiée que Comète évolue, avec un positionnement 100 % international : aucun actif situé en France. Pour les investisseurs souhaitant se renseigner sur cette SCPI, la fiche complète est disponible sur France SCPI, qui compile l’ensemble des données de suivi. Les revenus générés par des biens situés hors de France présentent un avantage fiscal notable : ils échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %, les conventions fiscales bilatérales évitant par ailleurs la double imposition.
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Ce que les chiffres de Comète révèlent concrètement
Au 31 mars 2026, la capitalisation de Comète dépasse 652 millions d’euros. La SCPI a terminé 2025 au 4e rang national de la collecte nette (399 millions d’euros), avant de grimper à la 2e place au premier trimestre 2026 avec 132,2 millions collectés. Ce dynamisme traduit une confiance du marché, mais il faut aussi regarder les fondamentaux opérationnels.
Le taux d’occupation financier s’établit à 99,5 %, ce qui reflète une quasi-absence de vacance locative. Les baux en portefeuille présentent une durée résiduelle moyenne de 10,6 ans, signe de revenus sécurisés sur le long terme. Alderan gère 34 actifs répartis dans 7 pays, avec une exposition principale au Royaume-Uni (43,3 %), au Canada (16,2 %) et à l’Espagne (15,2 %). La structure est sans endettement. Les parts sont accessibles à partir de 5 000 euros (20 parts à 250 euros l’unité), avec une distribution mensuelle des revenus.
Des performances à contextualiser avec lucidité
Les rendements affichés par Comète s’expliquent en partie par un effet de timing : les acquisitions ont été réalisées dans un cycle de correction des prix immobiliers européens (2022-2023), ce qui a permis d’acheter des actifs à des niveaux décotés. Cette fenêtre d’opportunité ne se reproduira pas mécaniquement. Par ailleurs, l’exposition à la livre sterling et au dollar canadien introduit un risque de change réel sur les revenus et la valeur de retrait.
Les frais de souscription atteignent 10 %, ce qui implique un horizon d’investissement d’au minimum dix ans pour absorber cette entrée. Le délai de jouissance est de cinq mois : les premiers versements n’arrivent donc pas immédiatement après la souscription. Enfin, l’indicateur de risque de la SCPI est coté entre 3 et 4 sur 7 selon les sources, ce qui reflète un profil légèrement plus dynamique que la moyenne du marché. Les performances passées, aussi solides soient-elles sur les deux premiers exercices, ne garantissent pas les résultats futurs.
Comète reste une SCPI jeune, portée par une société de gestion (Alderan, agréée AMF depuis 2017) qui a déjà fait ses preuves avec ActivImmo. La stratégie est lisible, la structure financière saine. Pour un investisseur prêt à s’inscrire dans la durée et à accepter une exposition internationale, le profil mérite attention.
