La définition du patrimoine immobilier recouvre l’ensemble des biens immeubles (logements, terrains, locaux, parkings) et des droits portant sur ces biens, comme l’usufruit, qu’une personne détient en direct ou par une société. Il s’ajoute au patrimoine mobilier, qui rassemble l’épargne, les placements, les véhicules et les meubles.
Cet article s’appuie sur le Code civil pour tracer la frontière entre les deux catégories, puis explique comment calculer la valeur de ce patrimoine et comment l’IFI et la CAF le regardent.
Ce que recouvre le patrimoine immobilier
Juridiquement, le patrimoine est l’ensemble des droits et des obligations d’une personne. Le Code civil précise qu’il se compose des immeubles et des meubles (articles 516 et suivants). Le patrimoine immobilier correspond à la première moitié : tout ce qui touche à un immeuble, qu’il s’agisse du bien lui-même ou d’un droit sur ce bien.
On distingue le patrimoine brut, qui additionne la valeur des biens, du patrimoine net, qui en retranche les dettes. Quelqu’un qui possède un appartement de 300 000 euros encore financé à hauteur de 100 000 euros a un patrimoine immobilier brut de 300 000 euros et net de 200 000 euros.
Les biens immeubles selon le Code civil
Un immeuble est un bien qui ne peut pas être déplacé. Les notaires le rangent en trois catégories :
- Les immeubles par nature : le sol, le sous-sol et tout ce qui est fixé au sol. Une maison, un appartement, un lot de copropriété ou un terrain en font partie.
- Les immeubles par destination : des meubles attachés durablement à un bâtiment, qui suivent alors son sort.
- Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent : des droits réels comme l’usufruit, les servitudes ou le droit d’usage et d’habitation.
Le terrain mérite une attention particulière, car sa surface s’exprime souvent en hectares : la conversion de 5000 m2 en hectares est détaillée dans un article sur la conversion d’une surface de terrain en hectares.
Le démembrement de propriété sépare l’usufruit, qui donne le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus, de la nue-propriété. Chacun des deux titulaires détient un droit immobilier. Ce mécanisme sert notamment lors d’une vente en viager, présentée dans un guide sur l’achat d’un logement en viager.
Patrimoine immobilier et patrimoine mobilier : où passe la frontière
Les meubles sont les biens qui peuvent se déplacer. Le Code civil les range lui aussi en trois groupes : les meubles par nature (mobilier, bijoux, électroménager, véhicules), les meubles par détermination de la loi (parts sociales, livrets, rentes, propriété intellectuelle) et les meubles par anticipation, comme des fruits destinés à être récoltés.
Le cas qui trompe le plus souvent concerne les sociétés. Les parts de société sont des meubles, même quand la société ne détient que des immeubles : une part de SCI, de SCPI ou d’OPCI relève donc du patrimoine mobilier en droit civil. En matière d’IFI, en revanche, le fisc remonte jusqu’aux biens détenus par la société et retient la valeur qu’ils représentent.
L’inverse existe aussi : un meuble fixé durablement à un bâtiment pour son service devient immeuble par destination et se vend avec lui.
Détenir son patrimoine immobilier en direct ou par une société
Un bien peut être détenu en nom propre, en indivision à plusieurs, ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Le propriétaire direct possède l’immeuble. L’associé d’une société possède des parts, qui valent une fraction du bien et se transmettent plus facilement.
L’immobilier dit papier, c’est-à-dire les parts de SCPI ou d’OPCI, relève de la même logique : le détenteur n’a aucun droit sur un logement précis, seulement sur des parts.
Calculer la valeur de son patrimoine immobilier
Le calcul repose sur la valeur vénale de chaque bien, c’est-à-dire son prix de vente probable à la date choisie, diminuée des dettes qui s’y rattachent. Le capital restant dû d’un emprunt, les travaux financés à crédit et la taxe foncière entrent dans ces dettes lorsqu’on peut les justifier.
Prenons un exemple construit : une résidence principale de 400 000 euros avec 120 000 euros de capital restant dû, et un appartement loué de 250 000 euros avec 90 000 euros de capital restant dû. La valeur brute est de 650 000 euros, les dettes de 210 000 euros, et le patrimoine immobilier net de 440 000 euros.
Un bien peut aussi sortir de la famille contre son gré : lorsqu’un emprunt n’est plus remboursé, la banque peut le faire vendre. Les stratégies pour limiter ce risque sont présentées dans un article sur la saisie d’un bien immobilier.
Le patrimoine immobilier face à l’IFI et à la CAF
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur, et seuls les biens non professionnels comptent. Les parts de société sont retenues pour la valeur des biens immobiliers que la société détient, et une participation indirecte de moins de 10 % du capital est écartée.
Pour les aides au logement, la CAF prend en compte le patrimoine immobilier et financier du foyer lorsque sa valeur dépasse 30 000 euros. Les biens non loués ou les terrains non bâtis y sont convertis en un revenu fictif, calculé selon le type de bien et ajouté aux ressources déclarées.
Quand le patrimoine mêle plusieurs biens, des sociétés et des droits démembrés, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine évite les erreurs de classement. La déclaration de l’IFI se fait chaque année avec la déclaration de revenus, sur la valeur constatée au 1er janvier.
