L’indice ICC du 3ème trimestre 2025 s’établit à 2 056, selon l’Insee, qui l’a publié le 16 décembre 2025. Il recule de 4,06 % sur un an et de 1,44 % sur un trimestre.
Ce chiffre sert encore à réviser le loyer de certains baux commerciaux ou professionnels anciens dont la clause d’indexation vise l’ICC, ainsi que des contrats de construction ou de travaux qui s’y réfèrent.
Valeur de l’indice ICC au 3ème trimestre 2025
La série de l’indice du coût de la construction est en base 100 au 4e trimestre 1953. Pour le 3e trimestre 2025, l’Insee publie 2 056 (Informations rapides n° 310 du 16 décembre 2025). L’ANIL relève la parution au Journal officiel le 17 décembre 2025.
- 3e trimestre 2024 : 2 143, la valeur de référence pour une révision annuelle.
- 2e trimestre 2025 : 2 086, soit une baisse de 1,44 % jusqu’au 3e trimestre.
- 3e trimestre 2025 : 2 056, soit 4,06 % de moins qu’un an plus tôt.
Le recul était déjà engagé au trimestre précédent : l’Insee mesurait alors -2,80 % sur un trimestre et -5,40 % sur un an.
L’ANIL publie aussi la moyenne des quatre derniers indices, qui vaut 2 099 au 3e trimestre 2025 contre 2 120,75 au 2e trimestre. Selon la clause, la base de calcul est l’indice du trimestre ou cette moyenne, qui lisse les écarts d’un trimestre à l’autre.
Ce que mesure l’indice du coût de la construction
L’ICC suit le prix de production des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non collectif en France métropolitaine. Créé en 1953, il n’est pas un coût de construction complet : la charge foncière et les frais financiers en sont exclus.
Comme il reflète les prix payés pour bâtir, il bouge avec la conjoncture du bâtiment, et il peut baisser plusieurs trimestres de suite, comme en 2025. Pour situer le niveau des prix actuels, voir le prix de la construction neuve au mètre carré.
Baux concernés : ICC, ILC ou ILAT
La loi Pinel a retiré l’ICC des références possibles pour les baux commerciaux et professionnels conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. Ils s’appuient aujourd’hui sur l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).
L’ICC reste donc utile pour les baux anciens dont la clause n’a pas changé et pour des contrats privés qui le citent. Pour un bail récent, le calcul se fait avec l’indexation avec l’ILAT.
Les baux d’habitation relèvent d’un autre indice, l’IRL, qui n’a aucun lien avec l’ICC.
Calculer la révision avec l’indice du 3e trimestre 2025
La formule est simple : loyer actuel x nouvel indice / indice de référence. L’indice de référence est celui que la clause désigne, le plus souvent celui du même trimestre un an plus tôt.
Exemple pour un loyer annuel de 10 000 €, révisé entre le 3e trimestre 2024 (2 143) et le 3e trimestre 2025 (2 056) : 10 000 x 2 056 / 2 143 = 9 594 € après arrondi à l’euro. Le loyer diminue de 406 €.
Les deux indices doivent porter sur le même trimestre. Comparer le 3e trimestre 2025 au 2e trimestre 2024 fausse le résultat de plusieurs points.
Révision à la baisse : un loyer indexé peut-il diminuer
Oui, quand la clause d’indexation joue dans les deux sens. Avec un ICC en recul de 4,06 % sur un an, la révision conduit alors à un loyer plus bas, comme dans l’exemple ci-dessus.
Une clause qui ne retiendrait que les hausses d’indice peut être contestée en justice. Une demande de révision judiciaire reste aussi possible quand l’indexation a fait varier le loyer de façon importante, selon les règles du Code de commerce sur les baux commerciaux.
Où vérifier l’indice et éviter les erreurs
La source de référence est l’Insee, qui publie l’ICC dans ses Informations rapides, et l’ANIL tient un tableau des valeurs avec la date de parution au Journal officiel.
Trois erreurs reviennent souvent :
- prendre un mauvais trimestre de référence, au lieu de celui que la clause désigne ;
- confondre l’ICC avec l’ILC ou l’ILAT, dont les valeurs sont très différentes ;
- appliquer un indice avant sa parution, alors que la clause prévoit le dernier indice publié à la date anniversaire.
Pour un bailleur, les autres charges évoluent aussi chaque année, par exemple l’assurance du propriétaire bailleur, à intégrer dans le suivi du bail.
Le dernier indice connu évolue chaque trimestre : avant toute révision, relisez la clause pour repérer l’indice et le trimestre qu’elle désigne. Une erreur de référence se corrige par un avenant ou devant le juge, et le loyer déjà encaissé peut alors donner lieu à un remboursement.
