La pierre-papier retrouve des couleurs. Après deux années marquées par des baisses de valeur de parts et une collecte en repli, le marché des SCPI affiche des signaux de reprise confirmés en 2025 et au début 2026. Pourtant, derrière des chiffres globalement encourageants, les écarts de performance entre produits restent considérables. Ce qui rend le choix d’une SCPI bien plus délicat qu’il n’y paraît.
Un marché qui reprend de la hauteur
En 2025, la collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d’euros, soit une hausse de 29 % par rapport à 2024. Au premier trimestre 2026, la dynamique se confirme avec 1,4 milliard de collecte brute supplémentaire, en progression de 7 % sur un an. La capitalisation globale du marché s’établit à 88,65 milliards d’euros à fin mars 2026, selon les données de l’ASPIM. Le rendement moyen distribué ressort à 4,91 % en 2025, un niveau légèrement supérieur à celui de 2024 (4,72 %).
A découvrir également : Pourquoi investir dans l’immobilier à Marrakech ?
Ces résultats globaux donnent une image flatteuse, mais elle mérite d’être nuancée. Entre la SCPI la plus performante (Wemo One, avec une performance globale annuelle de +15,27 %) et la moins performante (-41,53 %), l’écart dépasse 57 points. La dispersion est donc extrême. Pour être accompagné dans le choix d’une scpi adaptée à son profil patrimonial, des plateformes spécialisées permettent d’y voir plus clair avant de souscrire. Pour aller plus loin sur les stratégies d’investissement immobilier, vous pouvez également consulter les actualités immobilières publiées sur ce site.
Les risques à ne pas sous-estimer
Le rebond du marché ne doit pas masquer les fragilités persistantes. En 2025, 14 nouvelles baisses de valeur de parts ont été actées, après 23 en 2023 et 17 en 2024. Certaines sociétés de gestion ont par ailleurs suspendu temporairement la variabilité du capital de leurs fonds, un mécanisme qui soulève des questions de liquidité. Le coût du crédit, encore situé entre 4 et 4,8 %, continue de peser sur les montages à effet de levier.
A lire en complément : Investir en scpi : quel rendement attendre en 2026 et comment optimiser vos gains ?
Autre point de vigilance : les frais. Sur certaines SCPI, leur cumul peut approcher les 18 %, ce qui réduit sensiblement la performance nette sur la durée. À cela s’ajoute la fiscalité : les revenus fonciers issus de SCPI s’ajoutent aux autres revenus du foyer et peuvent être imposés à hauteur de 47,2 % (pour un contribuable au TMI 30 %) ou 58,2 % (au TMI 41 %), prélèvements sociaux inclus. Les SCPI investissant en Europe permettent parfois de limiter cette charge grâce aux conventions fiscales bilatérales.
Nouvelles générations, nouvelles stratégies
Depuis 2023, le marché s’est profondément recomposé. D’un côté, des SCPI anciennes ont subi des dépréciations importantes liées à la réévaluation de leurs actifs. De l’autre, des SCPI de création récente ont su tirer parti du contexte pour investir à des niveaux de prix attractifs. Plusieurs lancements notables ont eu lieu en 2025 : Telamon Borea, New Gen, Imarea Pierre ou encore Corum USA, première SCPI dédiée au marché américain. Ces produits misent sur une diversification géographique et sectorielle plus large, incluant logistique, hôtellerie, bureaux hybrides ou actifs de sciences du vivant.
La qualité du patrimoine, le taux d’occupation financier et la solidité de la société de gestion sont désormais des critères aussi importants que le rendement affiché. Ce dernier seul ne dit rien de la trajectoire à venir ni de la capacité d’un fonds à traverser un cycle de normalisation des taux.
