Un Français résidant en Europe ne peut pas devenir propriétaire d’un terrain en Thaïlande. Le droit thaïlandais, via le Land Code Act B.E. 2497, interdit la propriété foncière aux étrangers, quelle que soit leur nationalité ou leur lieu de résidence. Toute stratégie d’acquisition d’une maison en Thaïlande doit partir de cette contrainte structurelle, et non la contourner.
Montage via société thaïlandaise : le risque pénal réel pour un acheteur français
Nous observons encore trop de Français qui créent une société de droit thaï avec des actionnaires locaux de complaisance pour porter le terrain. Ce montage dit « nominee » est illégal au regard de la Foreign Business Act B.E. 2542.
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Les conséquences ne sont pas théoriques. Des procédures ciblées ont été lancées à Phuket, avec des condamnations incluant des amendes de 200 000 THB par prévenu, des peines de prison avec sursis, la dissolution des sociétés et la saisie possible du bien immobilier. Le point le plus sous-estimé : une enquête peut remonter plus de vingt ans en arrière, sans prescription.
La résidence en Europe n’offre aucune protection particulière. Le fait d’être non-résident en Thaïlande n’empêche pas le Department of Special Investigation (DSI) d’ouvrir un dossier si la structure capitalistique de la société révèle un contrôle étranger de fait.
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Leasehold et droit de superficie : les deux options légales pour acheter une maison en Thaïlande
Deux mécanismes permettent à un étranger d’occuper légalement une maison construite sur un terrain thaïlandais, sans recourir à un prête-nom.
Bail enregistré au Land Office (leasehold)
Le bail longue durée, d’une durée maximale de trente ans renouvelable, reste le schéma le plus répandu. Le contrat doit être enregistré au Land Office pour être opposable aux tiers. Un bail non enregistré ne protège pas l’acheteur en cas de revente du terrain par le propriétaire foncier.
Nous recommandons de négocier une clause de renouvellement dans le contrat initial, même si le renouvellement du bail n’est pas garanti par la loi thaïlandaise. Cette clause engage contractuellement le bailleur, sans pour autant constituer un droit réel automatique.
Droit de superficie (Sap Ing Sith)
Le Sap Ing Sith, codifié aux sections 1410 à 1416 du Code civil et commercial thaïlandais, accorde un droit réel sur la construction indépendamment du terrain. Sa durée peut atteindre trente ans, ou la durée de vie du bénéficiaire.
- Le titulaire peut vendre, hypothéquer ou transmettre la construction sans l’accord du propriétaire du terrain
- Le droit est enregistrable au Land Office, ce qui lui confère une opposabilité aux tiers bien supérieure à un simple bail
- En cas de décès, le droit peut être transmis aux héritiers pour la durée restante, ce qui sécurise un projet familial
Ce mécanisme reste peu utilisé par les acheteurs français faute d’information. Il constitue pourtant la protection juridique la plus solide accessible à un étranger pour une maison individuelle.
Condominium en Thaïlande : la seule propriété pleine pour un Français
L’achat en pleine propriété (freehold) est réservé aux condominiums, dans la limite d’un quota de 49 % de la surface totale de l’immeuble détenu par des étrangers. Ce quota s’apprécie immeuble par immeuble.
Pour un résident européen, cette option présente un avantage opérationnel : les fonds doivent être transférés depuis l’étranger en devises, et la banque thaïlandaise émet un Foreign Exchange Transaction Form (FETF) qui sert de preuve lors de l’enregistrement au Land Office. Sans ce document, le transfert de propriété sera refusé.
Le FETF impose que le virement soit libellé au nom exact de l’acheteur et mentionne explicitement l’objet (« achat immobilier » ou équivalent). Un virement fractionné ou transitant par un compte tiers complique considérablement la procédure.
Fiscalité 2024 : imposition des revenus rapatriés en Thaïlande et convention franco-thaïlandaise
Depuis janvier 2024, la Thaïlande impose les revenus de source étrangère rapatriés dans le pays au cours de l’année fiscale de leur perception. Cette réforme change la donne pour un Français résident fiscal en Europe qui transfère des fonds vers la Thaïlande pour financer un achat immobilier.
Tant que l’acheteur reste résident fiscal en France (ou dans un autre pays européen) et non résident fiscal thaïlandais, cette nouvelle règle ne s’applique pas directement à lui. Le risque apparaît si l’acheteur passe plus de 180 jours par an en Thaïlande, ce qui déclenche la résidence fiscale thaïlandaise.
La convention fiscale franco-thaïlandaise de 1974 prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays de situation du bien. Un loyer perçu en Thaïlande est donc imposable en Thaïlande, avec un crédit d’impôt en France pour éviter la double imposition. Nous recommandons de vérifier le mécanisme précis avec un fiscaliste avant toute mise en location.
Financement depuis l’Europe : ce qui fonctionne et ce qui bloque
Les banques thaïlandaises ne prêtent quasiment pas aux non-résidents étrangers. Un Français résidant en Europe finance donc son achat sur fonds propres dans la grande majorité des cas.
Deux pistes de financement existent malgré tout :
- Le crédit hypothécaire sur un bien détenu en France, dont le capital est ensuite transféré en Thaïlande. La banque française finance indirectement l’opération sans s’exposer au droit thaïlandais
- Le crédit promoteur (developer financing), proposé par certains promoteurs thaïlandais sur des programmes neufs, avec un apport initial élevé et un échéancier court
- Le recours à un compte multi-devises pour le transfert, qui permet de convertir euros en bahts au taux interbancaire et d’éviter la marge de change bancaire classique
Le choix du canal de transfert a un impact direct sur le coût total. Sur une transaction immobilière, la différence entre taux interbancaire et taux bancaire majoré peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Quel que soit le montage retenu, la traçabilité des fonds reste le point non négociable. Le Land Office exige la preuve de l’origine étrangère des capitaux pour tout enregistrement au nom d’un étranger. Un dossier incomplet à ce stade bloque la transaction, parfois définitivement.
