Avec plus de 619 000 copropriétés recensées en France, la question de l’assurance habitation concerne des millions de ménages. Pourtant, le fonctionnement de ces couvertures reste souvent flou : qui assure quoi, quelles sont les obligations légales, et comment éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre ? Voici les points essentiels à connaître.
Deux contrats, deux niveaux de protection
En copropriété, l’assurance fonctionne sur deux étages distincts. Le syndicat des copropriétaires, géré par le syndic, souscrit un contrat collectif qui couvre les parties communes : incendie, dégâts des eaux, tempête, vandalisme, et la responsabilité civile du syndicat envers les tiers. Ce contrat est financé via les charges de copropriété, réparties selon les tantièmes de chaque lot.
En parallèle, chaque copropriétaire doit souscrire une assurance habitation individuelle pour couvrir son lot privatif : biens mobiliers, responsabilité civile personnelle, relogement temporaire en cas de sinistre grave. L’un des pièges courants est le doublon de garanties entre les deux contrats, notamment sur la responsabilité civile. Une lecture attentive des deux contrats permet d’éviter de payer deux fois pour la même couverture.
Ce que dit la loi, et une surprime en forte hausse
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tous les copropriétaires ont l’obligation de couvrir au minimum leur responsabilité civile, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils le mettent en location. Pour les locataires, cette obligation existait déjà, conditionnée à la durée du bail.
Depuis le 1er janvier 2025, la surprime catastrophes naturelles (CatNat) est passée de 12 % à 20 %, une évolution qui s’intègre mécaniquement à la prime collective votée en assemblée générale. Résultat : les charges de copropriété ont augmenté pour tous les lots, quelle que soit leur localisation géographique. Sur l’ensemble du marché, la prime moyenne d’assurance habitation atteint désormais 323 € par an en 2025, soit une hausse de 7,8 % en un an, et une progression cumulée de 21 % pour les appartements depuis 2022.
Les sinistres : les dégâts des eaux toujours en tête
En 2025, 4,2 millions de sinistres ont été indemnisés pour un montant total de 7,9 milliards d’euros. Le nombre de sinistres a reculé de 9,1 % par rapport à 2024, mais leur coût moyen a progressé de 7,4 %. Les dégâts des eaux restent la garantie la plus sollicitée, représentant 39 % des sinistres déclarés. L’incendie, bien que moins fréquent, est devenu le premier poste d’indemnisation en valeur : son coût moyen dépasse 14 000 € par sinistre.
En cas de sinistre touchant à la fois les parties communes et un lot privatif, la convention IRSI encadre la répartition des responsabilités entre assureurs et désigne un assureur gestionnaire pour simplifier les démarches. La bonne pratique reste de notifier simultanément son assureur personnel et le syndic dès la survenance du sinistre, sans attendre.
Comprendre ces deux niveaux de couverture, anticiper les hausses tarifaires et vérifier les éventuels doublons dans ses contrats : voilà trois réflexes concrets qui permettent à chaque copropriétaire de ne pas se retrouver démuni au mauvais moment.
