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Tout savoir sur la location meublée

De nombreux investisseurs optent aujourd’hui pour la location meublée. En effet, celle-ci présente un certain nombre d’avantages comparés aux autres types de location immobilière : location vide, location de vacances, location de local commercial, etc. Alors, qu’est-ce qu’une location meublée ? Quelles sont les conditions pour réaliser ce type de location ? Pourquoi choisir la location meublée ? Est-il possible de transformer une location vide en location meublée ? Tout savoir dans cet article.

Location meublée : de quoi s’agit-il ?

La location meublée est un type de location immobilière consistant à louer un logement meublé. Ce dernier est prêt à vivre. Chaque pièce contient des éléments de mobilier qui permet de l’utiliser conformément à sa destination. La liste des équipements qui doivent être présents dans un logement meublé est donnée par loi.

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Ce qui particularise la location meublée est qu’elle a son propre régime fiscal. En effet, les revenus issus de ce type de location sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers.

Elle peut porter sur une location saisonnière ou sur un logement loué en résidence principale. Dans le cas où le bien immobilier équipé est loué en résidence principale, il est soumis à des baux locatifs spécifiques : bail mobilité d’un à dix mois non renouvelable ou d’un bail classique d’un an renouvelable.

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Quelles sont les conditions pour réaliser une location meublée ?

Pour réaliser une location meublée, le logement doit être doté d’équipements dont la liste est fournie par la loi ALUR depuis 2015. Ainsi, pour que votre appartement soit considéré comme meublé, il doit être équipé des éléments suivants :

  • Tables et sièges ;
  • Literie comprenant couverture ou couette ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise de repas ;
  • Équipement d’occultation des fenêtres : cela concerne notamment les pièces utilisées comme chambre à coucher ;
  • Four et four à micro-ondes ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Étagères de rangement ;
  • Matériel d’entretien ménager qui convient aux caractéristiques du logement ;
  • Luminaires

Selon la loi ALUR, le nombre et la qualité du mobilier doivent permettre à l’occupant d’y manger, d’y vivre et d’y dormir d’une manière convenable « au regard des exigences de la vie courante ». Cela signifie que le propriétaire doit s’engager à mettre à sa disposition des équipements de qualité. Ceux-ci doivent convenir à la configuration du lieu et à son usage. Dans le cadre d’un logement meublé loué en colocation, par exemple, le propriétaire doit fournir aux colocataires un nombre des lits et des sièges au moins égal au nombre des occupants.

Pourquoi choisir la location meublée ?

Mettre son bien immobilier en location meublée permet de profiter du régime favorable du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou du Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Plus la valeur du patrimoine est élevée, plus les bénéfices qu’il procure sont importants.

De plus, la location meublée permet de bénéficier d’un régime d’imposition spécifique. On en distingue deux types :

  • Le régime micro-BIC, soumis à un abattement forfaitaire de 50 % : l’impôt ne s’applique que sur la moitié des loyers charges comprises ;
  • Le régime réel: celui-ci est également soumis à un système d’abattement ce qui permet de réduire la charge fiscale. Il permet même d’obtenir un déficit fiscal.

Que vous misiez sur le régime micro-BIC ou sur le régime réel, ces régimes d’imposition sont plus intéressants que ceux de la location vide.

Outre cela, la location meublée est plus souple que la location vide grâce à ses baux plus courts. Elle vous donne la possibilité de vous séparer du locataire à condition que vous respectiez un préavis de trois mois avant la date d’anniversaire du contrat de location. Cela est notamment avantageux dans le cas où vous souhaitez récupérer votre bien immobilier pour y habiter ou pour y mettre un de vos proches après une longue période de location.

Enfin, le logement meublé est plus rentable que le logement vide du fait que les loyers sont plus élevés dû à l’existence des équipements.

Qui paie la taxe d’habitation d’un logement meublé ?

Le paiement de la taxe d’habitation incombe au locataire au 1er janvier de l’année en cours. Si le bail est conclu avant le 1er janvier, l’occupant doit s’acquitter de la taxe d’habitation. Si le bail est signé après le 1er, il ne paie pas la taxe d’habitation de l’année en cours, mais paiera celle de l’année suivante.

Par ailleurs, l’occupant est totalement exonéré de la taxe d’habitation dans le cas où le bail mobilité est signé après le 1er janvier et est rompu avant le 1er janvier suivant.

Dans le cas où le logement est inoccupé au 1er janvier, vous n’êtes pas soumis à la taxe d’habitation. Cependant, assurez-vous que la durée de l’inoccupation ne dure pas plus d’un an. Autrement, votre commune peut vous exiger le paiement des taxes sur les logements vacants.

Enfin, la taxe d’habitation n’existe pas en location saisonnière. Pour bénéficier de cette exonération, vous devez prouver que la location est saisonnière. Vous devez également payer au mois de décembre la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Comment se fait la déclaration des revenus d’une location meublée ?

Comme nous l’avons mentionné plus haut, les revenus d’une location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Par conséquent, ils doivent être déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux. La déclaration s’effectue différemment selon que vous choisissez le régime micro-BIC ou le régime réel :

Déclaration des revenus sous le régime micro-BIC

Pour déclarer vos revenus sous le régime micro-BIC, vous devez remplir le formulaire n° 2042 C-PRO « Professions non-salariées ». Vous devez y mettre tous vos revenus, y compris les charges. Seuls 50 % de vos revenus sont soumis à l’impôt. Pour les 50 % restants, des prélèvements sociaux peuvent s’y appliquer. Ils peuvent également être imposés au barème de votre foyer fiscal.

Déclaration des revenus sous le régime réel

La déclaration des revenus sous le régime réel s’effectue en remplissant la déclaration de résultat n° 2031. Vous devez également déposer un compte de résultat et un bilan. Le remplissage d’un tableau d’amortissement est également obligatoire dans le cas où vous en bénéficiez.

Est-il possible de transformer une location vide en location meublée ?

Puisque la location meublée est plus avantageuse que la location vide, nombreux sont les propriétaires qui se demandent s’il est possible de transformer leur logement vide en logement meublé. Alors, la réponse est oui. La transformation d’une location vide en location meublée est possible, et ce, à n’importe quel moment. Vous pouvez y procéder même en cours de bail, mais à condition d’obtenir l’aval du locataire.

Voici les étapes incontournables pour transformer une location vide en location meublée :

  • La mise à disposition des équipements cités par la loi ALUR. Dans le cas d’un bail en cours, soyez vigilant. Dans le cas où vous rachetez le mobilier du locataire, il est recommandé d’établir une facture de rachat bien détaillée ;
  • L’insertion d’un inventaire du mobilier et des équipements dans l’état des lieux. Ce document vous sert de preuve que la location est bien meublée. Si vous oubliez d’annexer cette pièce, le fisc peut requalifier votre location en location vide ;
  • La déclaration du début de votre activité en tant que « loueur en Meublé » après du CFE. Cela se fait en remplissant le Formulaire P0i « Déclaration initiale de début d’activité ». La démarche doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de la location

Dans le cas où le changement est réalisé en cours de bail, vous devez rompre le bail en cours et signer un nouveau bail meublé avec le locataire.

Si la location meublée attire de plus en plus de propriétaires ces dernières années, c’est parce qu’elle est rentable et qu’elle procure des avantages fiscaux. Elle est notamment préconisée pour les logements de petites surfaces. Il s’agit notamment des locataires nomades qui s’y intéressent. Pour décider quel type de location vous convient, vous pouvez vous faire assister par un gestionnaire professionnel. Ce dernier est en mesure de vous dire le statut le plus adapté à votre logement en se basant sur votre situation et vos objectifs.

LMNP ou LMP : quel statut choisir en location meublée ?

Si vous vous lancez dans la location meublée, vous avez la possibilité de choisir entre la LMNP et la LMP.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

La différence entre ces deux statuts porte sur l’imputation des déficits. Pour la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), les déficits résultant de l’activité peuvent être imputés sur 10 ans sur les revenus de la même nature, autrement dit sur les revenus obtenus à partir de l’activité de location meublée réalisée à titre non professionnel.

Pour la Location Meublée Professionnelle, les déficits sont imputables sur le revenu global sans qu’il y ait un plafonnement du montant. Dans le cas où le revenu ne suffit pas, les déficits sont appliqués sur le revenu global des 6 années suivantes.

Que choisir entre la LMNP et la LMP ?

Le choix entre ces deux statuts s’effectue selon le niveau des loyers générés par la location meublée.

  • Le statut LMP se choisit si le montant de vos loyers excède 23 000 € par an et s’ils représentent au moins la moitié du revenu global de votre foyer fiscal ;
  • Le statut LMNP se choisit si vos revenus sont inférieurs à 23 000 €.