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COS, POS, PLU : coefficient d’occupation des sols

La loi Alur pour l’accès au logement a eu d’importantes conséquences sur le Code de l’urbanisme, avec une intention claire, celle d’accroître l’effort dans la construction de logements, mais aussi de freiner l’artificialisation des sols et de lutter contre un étalement urbain croissant. De nombreuses mesures ont ainsi eu des répercussions sur le COS (Coefficient d’occupation des sols), le POS (Plan d’occupation des sols) et sur le PLU (Plan local d’urbanisme) de chaque commune. Retour sur ces modifications essentielles.

La fin du POS – Plan d’occupation des sols

Avec la loi Alur a été signé la fin des POS, afin d’encourager les collectivités à progressivement rediriger vers les PLU (Plans locaux d’urbanisme). Ceci est venu du constat établissant que de nombreux POS n’avaient pas évolué en plusieurs années. Le résultat direct de cette stagnation constituait un frein à la mise en oeuvre des politiques nationales d’urbanisme, notamment dans le secteur de l’environnement et du logement.

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Ainsi, au 24 mars 2017, la majorité des POS qui ne purent être transformés ou révisés en PLU ont été déclarés obsolètes, sauf dérogation. Le RNU (règlement national d’urbanisme) a ensuite pris le relais afin de régir les limitations au droit de propriété.

Quid du COS (Coefficient d’occupation des sols) ?

Auparavant et avant les modifications apportés par la loi Alur, le PLU fixait, grâce au COS, la surface de plancher qui était potentiellement constructible sur un terrain. Si le COS a vivement été critiqué, c’est notamment parce qu’il était accusé de freiner la densification des surfaces et encourageait donc l’étalement urbain. Un système contre-productif ? Le COS a finalement été abandonné dans les PLU, sans toutefois oublier de fixer d’autres règles.

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Sont donc arrivés des mesures complémentaires concernant notamment :

  • L’emprise au sol ;
  • La hauteur maximum des bâtiments ;
  • L’implantation des constructions.

Le COS a donc totalement disparu du PLU et ne peut plus apparaître, ni dans se version d’origine, ni dans sa version améliorée (“sur-COS”, cf surdensités et constructions avec critères de performance énergétique). Ainsi, le mécanisme de transfert de droit à construire a lui aussi complètement disparu des règles d’urbanisme. Cependant, d’autres règles complémentaires au PLU ont vu le jour afin de pallier les modifications drastiques engagées, et la suppression du COS.

Que retenir de la suppression du COS ?

En termes d’urbanisme, la suppression du COS a dès lors permis l’augmentation de la surface habitable, notamment en permettant l’élévation des bâtiments. Le Coefficient d’emprise au sol (CES), lui, est resté en vigueur. Afin de gagner de la surface habitable, la construction d’étages reste donc la solution la plus simple.

Ne pas freiner la densification des surfaces

La logique des modifications apportées par la loi Alur va clairement dans le sens de la préservation des sols. La suppression du COS et du POS visent à empêcher le mitage urbain (habitat diffus), à encourager la densification mais aussi la mixité sociale.

Au moment du passage de la loi, dans la majorité des cas, la superficie minimale des terrains à construire a été supprimée, sauf pour les COS et les POS en attente de remplacement par un PLU.

Urbanisme : les règles de lotissement

Les règles d’urbanisme fixées avant l’arrivée en force de la loi Alur étaient censées devenir caduques, après 10 ans, à compter de la date de délivrance de l’autorisation à lotir (si le lotissement était couvert par un PLU). SI aucun PLU ne couvrait le lotissement, ces règles d’urbanisme ont été maintenues, sans limite dans le temps.

Cela dit, le besoin d’une uniformisation des règles d’urbanisme s’est fortement ressentie. La loi Alur est donc intervenue dans le sens de la caducité des documents d’urbanisme du lotissement au bout de 10 ans. Le but souhaité étant de réformer le droit à l’urbanisme en le simplifiant, l’avenir dira si sur le long terme la loi Alur aura apporté de la logique via les COS, POS et PLU.

Il est à noté que l’ajout d’une mesure est toujours une complexification et peut être contre-productif en termes de simplification.