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Divorce : comment se fait le partage des biens immobiliers ?

Quand le divorce est enfin déclaré, la division patrimoniale des époux est la prochaine étape à traiter. Les règles de partage diffèrent en fonction du type de divorce demandé : amiable ou contentieux.

En tout cas, cela passe par la répartition de la quote-part dont chacun dispose sur le logement. Pour réaliser le partage, la loi exige la présence d’un notaire étant donné que la procédure est plus ou moins complexe.

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Divorce à l’amiable

Après le divorce, chaque partie reprend ses propres biens. Par contre, s’il y a un bien immobilier commun au moment du divorce par consentement mutuel, les deux époux doivent se mettre d’accord sur le partage des biens qui doit être pensé préalablement avant d’entamer la procédure de divorce.

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Plusieurs options s’offrent à vous : vendre, rester dans l’indivision ou l’un des deux conjoints reste l’unique propriétaire. Cette décision doit être prise à deux.

De préférence, cet accord doit être matérialisé par un acte signé entre les deux parties. Ensuite, ce document doit être présenté au juge au moment de l’audience. Si vous décidez de la mettre en vente, chaque partie recevra la moitié du prix de vente.

Dans le cas où le bien immobilier est conservé en indivision, les deux époux deviennent des co-indivisaires. Il est préférable de signer une convention d’indivision qui définit les règles de fonctionnement de cette procédure afin d’éviter les litiges lorsque l’un des deux conjoints décide de vendre.

Enfin, l’un ou l’autre peut racheter la part de l’autre pour devenir le seul propriétaire du bien. Le principe est simple : celui qui veut racheter doit verser une soulte à son ex-époux pour détenir toutes les parts du bien. Cette somme compensatoire dépend de la valeur de votre maison. Elle varie aussi si un prêt immobilier a été effectué ou non.

Divorce contentieux

Un divorce contentieux signifie que les deux conjoints sont en désaccord sur les conséquences du divorce, notamment en ce qui concerne le partage des biens en communs. En cas de conflits qui ne peuvent pas être résolus par le notaire, l’appui d’un juge pourra fixer les modalités de la séparation.

S’il s’agit d’un divorce contentieux, le partage du bien a lieu pendant ou après la séparation. La loi impose une durée d’un an pour régler le partage. Dans ce cas, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Cette tierce personne se charge de répartir en deux tous les biens communs entre les deux époux. La division est basée sur leurs droits respectifs ainsi que sur le régime matrimonial choisi lors du mariage.

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Les frais de notaire pour le divorce avec un bien immobilier

Une fois que vous êtes décidé de vous séparer de votre conjoint, vous devez aussi penser aux honoraires d’avocat, les droits fiscaux, les émoluments de notaire sans oublier les frais de notaire.

Comme vous pouvez le constater, le divorce a un coût ! En ce qui concerne les honoraires du notaire, ils varient en fonction du type de procédure que vous souhaitez engager, mais aussi de la valeur du ou des biens en jeu.

Pour commencer, le notaire effectue une liste exhaustive des biens ainsi que des potentielles dettes. Il procède à l’analyse juridique de la situation du couple. Une fois cette étape finie, il estime la valeur du bien immobilier qui fait l’objet du partage entre ex-époux.

Généralement, les frais de notaire comprennent :

  • Les droits et taxes comme le droit de partage qui s’élève à 2,5 % du montant du patrimoine des deux époux. Cette somme revient à l’État.
  • Les émoluments sont un pourcentage de la valeur des biens immobiliers. Ce pourcentage est fixé par décret et est la base de la rémunération du notaire,
  • Les débours ou les frais du notaire lors de sa mission

La vente du bien immobilier en cas de désaccord entre les époux

En cas de désaccord entre les ex-époux sur la vente du bien immobilier, le juge aux affaires familiales peut être saisi afin de statuer sur cette question. Si la décision est en faveur d’une vente, plusieurs options s’offrent alors aux parties :

• La mise en vente à l’amiable : Les deux ex-époux peuvent convenir ensemble des modalités de la mise en vente (prix, agence immobilière, délai…). Cette solution est souvent privilégiée car elle permet une gestion plus rapide et moins coûteuse.

• La mise en vente forcée : Si aucun accord n’est trouvé entre les parties ou si l’un des ex-époux souhaite bloquer volontairement la procédure pour nuire à son ancien conjoint, il est possible de demander au juge d’autoriser une mise en vente judiciaire forcée. Dans ce cas-là cependant, le prix final obtenu sera souvent inférieur à celui qui aurait pu être obtenu lors d’une vente amiable.

Il faut penser à bien se pencher sur les conséquences fiscales liées à cette opération. En effet, pour rappel, lorsque vous vendez un bien immobilier acquis dans le cadre d’un mariage sous régime légal communauté réduite aux acquêts (ou autres régimes), vous devez payer chacun votre part respective des taxes imposées par l’État ainsi que toute dette éventuelle relative au bien vendu. Il faut donc anticiper toutes ces questions pour éviter tout contentieux ultérieur.

Il faut souligner qu’au-delà de cela, lorsqu’il y a une plus-value immobilière suite à la revente du bien immobilier par rapport au prix initial d’achat, le couple pourra bénéficier de l’exonération sur cet impôt s’ils ont bien vécu dans ce bien pendant au moins deux ans avant la vente.

Le partage des biens immobiliers est une étape importante et souvent complexe lors d’un divorce. Il faut penser à bien se faire accompagner par un professionnel (notaire ou avocat spécialisé) afin de garantir une procédure juste et équitable pour toutes les parties impliquées.

Les impacts fiscaux du partage des biens immobiliers lors d’un divorce

Au-delà des frais de notaire et des conséquences fiscales liées à la vente d’un bien immobilier, pensez également à l’impact fiscal du partage des biens immobiliers lors d’un divorce. En effet, cette étape peut avoir des conséquences significatives sur la situation fiscale des deux ex-époux.

Rappelez-vous que si le couple était marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou sous un régime de participation aux acquêts, tous les biens acquis pendant le mariage sont considérés comme appartenant en indivision aux deux époux. Lors du partage des biens immobiliers entre les deux parties, une plus-value ou une moins-value latente peut apparaître. Cette plus-value (ou moins-value) correspond à la différence entre la valeur actuelle du bien et sa valeur initiale d’acquisition.

Dans ce cas, chaque conjoint sera imposé sur sa propre part de cette plus-value au moment de la cession ou lorsqu’il percevra son lot définitif dans le cadre du partage. Il faudra donc tenir compte à la fois des éventuelles plus-values et des moins-values réalisées pour déterminer précisément les montants dus par chacun.

Il convient de savoir que certains abattements fiscaux peuvent s’appliquer en fonction notamment de l’ancienneté du bien dans le patrimoine familial ainsi qu’en fonction du lien existant entre l’ex-conjoint qui récupère un logement et celui qui quitte leur domicile conjugal suite à une séparation conjugale. Ils permettent de réduire l’impact fiscal du partage des biens immobiliers lors d’un divorce. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour bien comprendre les règles fiscales applicables et optimiser sa situation.

Il est primordial de souligner que la fiscalité applicable en matière de partage des biens immobiliers varie selon le régime matrimonial choisi par les époux. Il est donc essentiel de bien réfléchir avant de se marier afin d’en mesurer toutes les conséquences, notamment tous les impacts financiers dans le cas où une procédure judiciaire serait engagée ultérieurement pour un divorce ou une séparation.

Le partage des biens immobiliers lors d’un divorce peut avoir des conséquences fiscales non négligeables sur la situation financière des deux ex-époux. Il est donc vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel compétent (notaire ou avocat spécialisé) afin d’éviter tout risque financier lié à cette étape importante.