Investissement

Comment réussir son investissement dans le dispositif pinel ?

Le dispositif pinel est un mécanisme fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Ce dispositif, mis en place en 2014, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Il vise à soutenir la construction de logements dans les zones tendues, c’est-à-dire les lieux où la demande est supérieure à l’offre. Mais comment réussir son investissement dans le dispositif pinel ? Quelles sont les conditions à respecter ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce dispositif ? Voici quelques éléments de réponse pour vous aider à faire le bon choix.

Pourquoi investir sous le dispositif pinel ?

Le dispositif pinel permet à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de son investissement, selon la durée de location choisie. La réduction d’impôt est répartie sur la durée de l’engagement de location et est plafonnée à 63 000 euros. Par exemple, pour un investissement de 200 000 euros dans un logement situé en zone A, loué pendant 9 ans, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 36 000 euros, soit 4 000 euros par an.

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Le dispositif pinel permet également à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier, de percevoir des revenus locatifs et de préparer sa retraite. Il peut aussi profiter d’un effet de levier grâce au crédit immobilier et optimiser sa fiscalité grâce aux intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers. Au vu de tous ces avantages, vous pouvez décider aujourd’hui d’investir sous ce dispositif. Toutefois, afin de réussir son investissement en Pinel, il est conseillé de se faire accompagner par des spécialistes.

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif pinel

Pour profiter du dispositif pinel, il faut respecter plusieurs conditions, tant au niveau du logement que du locataire. Déjà au niveau du logment, il faut savoir que le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire acheté sur plan. Il doit respecter un niveau de performance énergétique, défini par le label BBC 2005 ou RT 2012. Il doit également être situé dans une zone éligible au dispositif, c’est-à-dire une zone A, A bis, B1 ou B2 (sous conditions). Il existe un plafond de prix au mètre carré, fixé à 5 500 euros, et un plafond global d’investissement, fixé à 300 000 euros par an et par foyer fiscal.

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Le locataire par contre doit être une personne physique qui ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Il doit respecter des plafonds de ressources, qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Il doit également respecter des plafonds de loyer, qui sont également définis selon la zone et la surface du logement. Le bail doit être signé pour une durée minimale de 6 ans, avec possibilité de le prolonger jusqu’à 12 ans.

Que savoir sur le dispositif pinel en 2023 ?

Le dispositif pinel connaît quelques évolutions depuis janvier 2023. Ces changements visent à recentrer le dispositif sur les zones les plus tendues et à favoriser la transition écologique. Ainsi, depuis le début de l’année, seuls les logements situés en zones A bis et A sont éligibles au dispositif pinel. Sont excepté de cette norme les logements situés dans les communes ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ou une convention d’aménagement opérationnel (CAO).

Par ailleurs, le niveau de performance énergétique requis pour les logements neufs sera renforcé. Il faudra respecter la nouvelle réglementation environnementale RE2020, qui entrera en vigueur au 1er juillet 2021. Cette réglementation impose notamment une consommation maximale d’énergie primaire (EPC) et une production minimale d’énergie renouvelable (EPR).

Enfin, le taux de réduction d’impôt sera modulé selon la performance énergétique du logement. Il sera maintenu à 12 %, 18 % ou 21 % pour les logements respectant un niveau EPC inférieur ou égal à 50 kWh/m2/an.

Après la loi Pinel, sous quel dispositif investir ?

Les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif après la fin du pinel devront se tourner vers d’autres dispositifs ou stratégies. Voici quelques pistes à explorer :

Le dispositif Pinel +

Il s’agit d’une version améliorée du pinel, qui conservera son avantage fiscal à taux plein jusqu’en 2024, mais qui imposera des critères de qualité plus élevés aux logements neufs. Ces critères concernent notamment la taille des pièces, la hauteur sous plafond, la luminosité, la présence de cuisine fermable, de placards intégrés ou de cave, ou encore la part de logements traversants. Le pinel + vise à améliorer le confort des locataires et à lutter contre la dégradation de la qualité des logements neufs constatée depuis 20 ans.

Le dispositif Denormandie

Il s’agit d’un dispositif similaire au pinel, mais qui s’applique aux logements anciens situés dans des centres-villes dégradés. Il offre une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location du bien, à condition que celui-ci fasse l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le logement doit également respecter des normes énergétiques et être loué à un prix inférieur au marché.

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

Il s’agit d’un statut qui permet aux investisseurs de louer un logement meublé à des locataires qui n’en font pas leur résidence principale. Il offre des avantages fiscaux intéressants, notamment la possibilité d’amortir le bien et les charges, et de déduire les intérêts d’emprunt. Le statut LMNP est adapté aux logements situés dans des zones touristiques ou proches des pôles d’activité, où la demande de location meublée est forte.

La location nue

Il s’agit de la forme la plus classique de location, qui consiste à louer un logement vide à des locataires qui en font leur résidence principale. Elle offre moins d’avantages fiscaux que les dispositifs précédents, mais elle présente d’autres atouts, comme une plus grande stabilité des locataires, une moindre vacance locative, ou encore une plus grande liberté de fixation du loyer.