Fiscalité

Comment calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier ?

Un investissement locatif correspond à l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers pour les mettre en location. Le principal intérêt de cet achat réside dans la rentabilité qu’ils génèrent : les frais doivent être couverts en intégralité par les recettes locatives et les déductions fiscales. D’où la nécessité de bien savoir comment la calculer !

Calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

Calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier aide le propriétaire à voir si cet investissement sera une bonne affaire. La rentabilité brute se calcule en fonction du prix d’acquisition du bien. Dans ce cas, seul le loyer brut perçu à l’année est pris en compte : le taux de rentabilité brute est égal au loyer mensuel multiplié par 12 et divisé par le prix d’acquisition du bien. Le tout doit être multiplié par 100.

Exemple, un studio acheté à 150.000 euros et loué à 660 euros par mois rapporte 5,28% ((660×12/150 000) x100). Le prix d’acquisition du bien, dans ce cas : 150.000 euros, regroupe aussi les frais de cette acquisition : agence immobilière, notaire, crédit, etc. La rentabilité brute est un indicateur utilisé la plupart du temps pour bien argumenter les ventes.

investissement immobilier

Calcul de la rentabilité nette de frais et charges

Ce calcul part du prix d’acquisition du bien et considère tous les frais dépensés pour l’entretien et la gestion de ce dernier. Elle sous-entend qu’un investissement immobilier requiert des frais pour être louable en permanence et ne pas perdre en valeur. Ce taux comprend une grande majorité des charges. La rentabilité nette de frais et charges est égale au loyer mensuel multiplié par douze, moins la taxe foncière, moins les charges non récupérables, moins les frais de gestion, divisé par le prix d’acquisition du bien. Le tout multiplié par 100.

Au loyer annuel du même studio (précédent exemple), vous ôtez 700 euros de taxe foncière, 10 % de frais pour la gestion et 500 euros de charges non récupérables. À l’année, le nouveau loyer est de 5 928 € et la rentabilité nette de charges s’élève donc à 3,95%.

Calcul de la rentabilité nette-nette

On peut faire ce calcul en considérant les recettes restantes après les impôts et les déductions obtenues par des programmes spécifiques et des travaux de réhabilitation. Ce taux reste celui qui se rapproche le plus de la réalité, mais son calcul varie en fonction de la fiscalité du bailleur, il dépend aussi de la stabilité de sa situation : en cas de soustraction ou d’ajout de rentrée d’argent de ce dernier, sa fiscalité tend à changer. Les travaux ou les intérêts d’un prêt sont également déductibles des loyers quand vous les déclarez au Fisc.

Mais vous pouvez bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel ou encore le dispositif Censi-Bouvard si vous investissez dans l’immobilier neuf par exemple. Mais il est à noter que l’évaluation précise de la rentabilité nette-nette dépend de chaque cas.