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Les SCPI, présentation

Les SCPI sont des mécanismes d’investissement dans le secteur de l’immobilier professionnel. Il s’agit d’acquérir des biens immobiliers professionnels qui seront ensuite mis en location pour générer des revenus réguliers. Ces sociétés de gestion présentent un modèle de fonctionnement très simple.

Comment fonctionne une SCPI à rendements ?

Le fonctionnement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier n’est pas compliqué. En effet, lorsqu’elle est constituée et formalisée, la SCPI acquiert des biens immobiliers à fort potentiel qu’elle met ensuite sous bail commercial.

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Chaque investisseur dans une SCPI à rendements perçoit régulièrement, et ce à la fin du trimestre, un revenu. Ce dernier est calculé sur la base du nombre de parts que l’investisseur détient.

Il existe différentes natures de SCPI selon que le capital est fixe ou variable. Dès lors, elles n’ont pas le même modèle de fonctionnement.

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Fonctionnement d’une SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe a un capital défini par les statuts de la société. Il ne sera donc pas possible d’acquérir des parts dans une telle société dès lors que son capital est entièrement réuni.

La seule façon d’acquérir directement des parts dans une SCPI à capital fixe bouclé, c’est au moment de l’augmentation de ce capital.

La façon indirecte de prendre des parts dans une SCPI à capital fixe, c’est de se tourner vers le marché secondaire. Il s’agira donc d’acquérir les parts d’un investisseur en fonction du cours du marché de l’immobilier et de la rentabilité SCPI.

Fonctionnement d’une SCPI à capital variable

Ici, tout se fait d’une manière contraire à celle de la SCPI à capital fixe. En effet, le capital n’ayant pas de plafond, les investisseurs peuvent y souscrire à n’importe quel moment.

Quels sont les frais de souscription à une SCPI ?

Pour souscrire à une SCPI à rendements, il faut soit passer par un intermédiaire qui maîtrise le domaine soit le faire directement au niveau de la société de gestion.

Dans les deux cas, l’investisseur est tenu de fournir des documents administratifs et de signer une fiche de souscription.

Quant aux frais qui pourraient être liés à cette souscription, ils se limitent à la valeur nominale de la part. La fixation de cette dernière est laissée à la discrétion de la société de gestion qui tient compte de la valeur de l’ensemble des biens détenus par la société.

Généralement, il n’est pas obligatoire qu’un notaire intervienne lors de la souscription. L’exception est cependant faite pour les cas où il s’agit de précéder à une acquisition d’usufruit de SCPI.

Dans le cas d’une intervention de notaire, des frais de souscription peuvent être appliqués. Ils seront fixés en fonction des frais de notaire.

  • L’investisseur peut participer à une SCPI de plusieurs façons :
  • Par paiement cash ;
  • Grâce à un emprunt bancaire ;
  • Par démembrement temporaire ;
  • Par viager de propriété.

À quelle fiscalité sont assujettis les revenus en SCPI à rendements ?

Les revenus perçus pour une détention de parts dans une SCPI à rendements sont soumis à une déclaration fiscale n° 2044. Ils sont alors ainsi considérés comme des revenus fonciers dépendamment du type de société de gestion.

Lorsque ces revenus sont financiers, l’imposition diffère de celle des revenus fonciers et dépendra de la loi des finances ou du régime fiscal en vigueur.